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青岛各区的定位——我们为什么买北岸城区
2019-09-19 10:41:45   来源:青岛砖头报告    
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青岛,论经济总量来说,是北方排名第三的城市,在全国排名第12名,算人均的话是14名,算人均收入的话,也是14名。放在全国几百个城市里,名
青岛,论经济总量来说,是北方排名第三的城市,在全国排名第12名,算人均的话是14名,算人均收入的话,也是14名。

放在全国几百个城市里,名次很靠前。但我们一直说,大城市才有房地产,大城市的房子才值钱,345线小城市,房价无限趋近于零。如果我们只买全国排名前15的城市呢?

上海、北京、深圳、广州、天津、重庆、苏州、成都、武汉、杭州、南京、青岛、无锡、长沙、宁波。

 

那青岛就成倒数了。如此说来,青岛的房地产的投资价值,其实并不算太高。

可要是我非得要在里面找价值呢,还是能找到的,比如我们加上“海滨城市”这一条件,前15名中,就只有上海、深圳、天津、青岛、宁波这五个城市了。

当然你加的的条件越多,最后剩的选项也就越少。

总的算起来,青岛虽然在全国排名一般,但放在北方,仍然是个耀眼的明星,城市的IP价值仍然很大,承载着北方人民对居住,旅游,置业,养老的远大梦想。

关于青岛,其实真没什么好吹的,总体来讲除了能看海,就是物价高,工资低,你来了青岛,就认了吧。

能看海值钱吗?我觉得不值钱,倒是这个气候值点钱,值一平米多3000块吧。

既然大家来了青岛,我们还是说道说道青岛的内部,更实在一些。

在平原城市生活就的人们会习惯问环线在哪,有了环线,就可以对应房价,一环买不起去二环,二环买不起去三环。内环买不起去中环,中环买不起去外环。

可打开青岛地图,就很蒙圈,只看市内四区的话,会发现它没有环线,地段等级是呈现带状分布的,南岸最贵,越靠内陆越便宜。

我们大部分人,对青岛板块的定位是这样的。

 

青岛各区的定位——我们为什么买北岸城区

 

 

这也是目前房价梯队的构成。也是目前青岛地段的鄙视链。

是的,我心心念念的城阳区,对大部分青岛人来说,就是大号农村般的存在,连我们去李沧区,也会自我调侃说:乡下人进城了。

这个地段认知,在过去是没有问题的,但当我们拉大城市框架,将整个胶州湾放在眼前时,我们自然发现了这里面有个问题:

鉴于青岛的地理条件,如果内环放在市南区,它对周边的辐射是不充分的。

北京的二环可以向八个方向辐射,上海的内环也能向8个方向辐射,而青岛的内环,最多只能辐射两个半方向,向崂山,向市北,因为还要过海,所以向黄岛的辐射算半个。其他的都辐射到海里去了。

核心区对周边的带动能力没有发挥出来。再加上十梅庵附近,被地形卡了脖子,南北主干道只有环弯路,重庆路,黑龙江路,青银高速四条,长期满负荷运营。提升空间已经不大。

想想进首都北京的通道有多少条。北京的咱就不放了,下面是济南的图,差距还是很明显的。

 

青岛各区的定位——我们为什么买北岸城区

 

 

 

所以青岛像北京、济南一样,搞单核心是搞不下去的(北京不也搞出了一个通州),通往红岛,胶州,黄岛的所有的直线通道,都在海里了。

也正因为如此,长期以来,城阳、即墨、胶州自搞一套,独立发展。

在市里上班的人,是不会买城阳的,因为那点工资对不起一天3个多小时的通勤,也正因为如此,他们不知道,在城阳住的人,也很少去市里上班。

 

这是大家的区域认知差异的主要根源——北岸城区,是独立般的存在。

回到大青岛的建设,因为地理条件的限制,青岛要想建设成超大规模城市,只能朝着多核心发展,拥湾发展,东部城区,北部城区,西部城区,各自成核,协调发展。

最终的形态,有点像北京城抠掉了3环以内的区域,3-5环间,全是核心,环胶州湾城市群。

写到这,其实我是悲观的,我们就算知道了青岛未来的框架,但想达成最终目标,关键是还需要执行啊。

我大青,没人啊!

 

 

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我们打的广告,可是常住人口700000人的大城啊。

你想造城,最主要的就是人,你把落户标准搞那么高,到底是想干啥。而且就现在这个情况,就是降低了落户标准,也不见得有人来了,普高升学率50%,放到全国都是笑话,谁来。

比如说一张白纸的高新区,中欧国际城,占地2500亩,建筑面积400万平方米,号称都住进来,有10万户的超大型社区,它规划多少义务教育资源呢?一个每个级部200多个学位的公立小学,和一个差不多规模的私立小学。

What?

青岛总体教育资源都很紧张,前几年人口进来的太快,生的有点猛,教育配套没有跟上,这个欠账,还需要慢慢补。这是一个利空因素,这对青岛楼市形成压制,阻挡一部分外地刚需的进场脚步。

不过也不是特别重要,反正现在出生的孩子,也没有前几年多,既然前几年孩子都有学上,自然不会差你一个学位,大不了就上的远一点。

新的学校,两年就能盖好。

利空说完,我们讲讲利多。刚才说了,青岛将是一个多核的城市,沿胶州湾分布的多核。

多核有什么特点呢,就是他的核与核之间的价差不是特别大,长远看,多核城市的各地的价差会逐渐拉平。

比如深圳

 

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我们目前也看到了这个趋势,就是李沧区和市北区在部分区域上的房价非常接近了。

随着地铁的开通,各区之间的隔阂将被进一步打通,区域面向整合,房价的价差进一步逐渐缩小。

君不见,城阳区和李沧区的房价比,已经由2016年前的1:2,变成了现在的1:1.5了。

这就是我们为什么看好城阳和高新区的原因,即便是青岛的房价没有破新高,新区的价格也会渐渐追赶上来。

 

至于红岛高新区的什么重大利好,红岛高铁站,胶东机场,青岛中学,医疗中心,奥体中心,会展中心,市府搬迁等等,我们通常是不讲的,没有意义,建造城市和运营城市是两回事,不会因为你搞几个地标建筑就能把一块地区带动起来。

 

这些所谓的利好,就是不兑现,我也会慢慢追平你,这些利好万一见鬼了,还真兑现了,保不齐我就会反超你。

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左右都是赚。

人生艰难,买的就是个心安。

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